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Erbschaftssteuer 2025
Was regelt die Erbschaftsteuer bei Immobilien?
Die Erbschaftsteuer gemäß dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) fällt an, wenn eine Immobilie im Rahmen eines Erbfalls übertragen wird. Entscheidend sind:
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Wer erbt – der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser beeinflusst Freibeträge und Steuersätze.
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Welcher Wert – die Immobilie wird anhand des Verkehrswerts bewertet nach dem Bewertungsgesetz, z. B. mittels Vergleichswert, Sachwert- oder Ertragswertverfahren je nach Art und Nutzung.
Wichtige Freibeträge und Steuerklassen
Die persönlichen Freibeträge sind auch 2025 unverändert geblieben. Sie gelten auch für Immobilien.
Hier die wichtigsten:
| Beziehung zum Erblasser | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder (auch Adoptiv- / Stiefkinder) | 400.000 € |
| Enkelkinder (unter bestimmten Bedingungen) | variabel, oft 200.000 € |
| Eltern / Großeltern / entferntere Verwandte | deutlich geringere Freibeträge, teilweise ~ 100.000 € oder weniger |
Besondere Regelungen und Entlastungen (2025)
Einige Änderungen und Besonderheiten, die speziell bei Immobilien wichtig sind:
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Verminderter Wertansatz für Wohnimmobilien in Drittstaaten
Ab 1. Januar 2025 werden auch Immobilien in Nicht-EU / Nicht-EWR-Staaten um 10 % des Wertes steuerfreibehandelt – unter der Voraussetzung, dass ein Informationsaustausch mit dem betreffenden Staat besteht. -
Stundung der Steuer bei Wohnimmobilien
Wird eine vermietete Wohnimmobilie geerbt und die Steuer kann nur durch Verkauf der Immobilie gezahlt werden, kann Erbschaftsteuer gestundet werden – und zwar bis zu zehn Jahre. Diese Möglichkeit wurde ausgeweitet: Nun gilt sie für sämtlichen Wohnimmobilienbesitz, einschließlich ehemals eigengenutzter Objekte, sofern der Erbe sie selbst nutzt. -
Nießbrauch / Wohnrecht
Wer sich beim Übergang eine Nießbrauchs- oder Wohnrechtsregelung einräumt, kann den zu versteuernden Wert mindern. Die Bewertungsfaktoren (Vervielfältiger) wurden ebenfalls aktualisiert, z. B. infolge gesunkener Lebenserwartung. -
Eigenheim-Regelung
Unter bestimmten Bedingungen kann das selbst genutzte Familienheim steuerfrei vererbt werden: Das sind u.a. Situationen, in denen der Erbe das Haus selbst nutzt. Die Wohn- bzw. Nutzungsvoraussetzungen (z. B. Dauer der Eigennutzung) sind hierbei maßgeblich.
Herausforderungen & Risikofaktoren
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Immobilienwertsteigerung: Durch gestiegene Immobilien- und Grundstückspreise sind viele Immobilienwerte heute deutlich höher – das kann dazu führen, dass auch mit Freibetrag erhebliche Steuerlasten entstehen.
Inflation & unveränderte Freibeträge: Die Freibeträge sind seit vielen Jahren nicht angehoben worden. Damit sind sie durch Inflation und Preissteigerungen „entwertet“.
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Liquiditätsprobleme: Wer eine Immobilie erbt, hat oft kein Geld, um Steuern zu zahlen, ohne zu verkaufen – insbesondere wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wird. Stundungsregelungen helfen, sind aber an Bedingungen geknüpft.
Fazit & Tipps
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Prüfen Sie frühzeitig, wie sich der aktuelle Wert Ihrer Immobilien entwickeln könnte.
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Nutzen Sie Gestaltungsmöglichkeiten wie Nießbrauch oder Übertragung zu Lebzeiten, um Steuerbelastungen zu reduzieren.
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Halten Sie sich über geplante Reformen informiert – denn es gibt politischen Druck, Freibeträge und Eigenheimregelungen anzupassen.
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Suchen Sie professionelle Beratung – z. B. Steuerberater oder Notar – gerade bei größeren Immobilien und komplexeren Erbfällen.
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